תמ"א 38 והתחדשות עירונית ב-2026: מה בעלי דירות צריכים לדעת לפני שמתקדמים?

תמ"א 38 הייתה במשך שנים אחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. היא נועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ובמסגרתה ניתן היה לקדם חיזוק ושדרוג של מבנים קיימים או הריסה ובנייה מחדש, בהתאם למסלול ולתכנון שאושר.

בשנת 2026 התמונה מורכבת יותר. תמ"א 38 במתכונת הארצית המקורית אינה עוד המסלול היחיד או המרכזי בכל מקום, ובחלק מהרשויות המקומיות ההתחדשות העירונית מקודמת באמצעות תוכניות מקומיות ומסלולים אחרים, ובהם פינוי-בינוי.

עבור בעלי דירות בבניינים ותיקים, המשמעות היא שהשאלה כבר אינה רק "האם הבניין מתאים לתמ"א 38", אלא איזה מסלול התחדשות עירונית מתאים לבניין, מהן זכויות הבעלים ומהם התנאים שכדאי לדרוש לפני חתימה על הסכם.

מאיר דוידי, בעל ומנכ"ל ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, העוסקת ביזמות ובפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, מדגיש כי התהליך צריך להתחיל בבחינה מקצועית של הבניין, התכנון העירוני וההיתכנות הכלכלית – ולא בהבטחות כלליות.

"הדיירים צריכים להבין מה האפשרויות שעומדות בפניהם לפני שהם מתחייבים. התחדשות עירונית היא תהליך ארוך, ולכן שקיפות והבנה של ההסכם הן חלק בלתי נפרד מהצלחת הפרויקט."

— מאיר דוידי

מה הייתה תמ"א 38?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אושרה בשנת 2005 ונועדה ליצור תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים ישנים.

הרעיון היה פשוט יחסית: במקום שהדיירים יממנו מכיסם את חיזוק הבניין, ניתן היה ליצור כדאיות כלכלית באמצעות זכויות בנייה, כך שהיזם יוכל לבצע את עבודות החיזוק והשדרוג ובתמורה לקבל אפשרות להפיק זכויות בנייה בהתאם למסלול ולתכנון המאושר.

במהלך השנים התפתחו שני מסלולים מרכזיים:

• תמ"א 38/1 – חיזוק ושדרוג של המבנה הקיים, לצד תוספות בנייה בהתאם לאפשרויות התכנון.
• תמ"א 38/2 – הריסה של המבנה הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו.

עם זאת, חשוב להדגיש כי תמ"א 38 הארצית אינה פועלת ב-2026 באותה מתכונת שהייתה נהוגה בעבר. לכן בעלי דירות אינם צריכים להסתפק בבדיקה האם הבניין "מתאים לתמ"א 38", אלא לבדוק מה מאפשרות התוכניות והמדיניות העדכניות באזור הספציפי.

אז מה השתנה ב-2026?

ההתחדשות העירונית בישראל ממשיכה להתפתח, אבל היא נעשית במידה רבה באמצעות תוכניות מקומיות, מתחמי פינוי-בינוי ותוכניות עירוניות אחרות.

המשמעות עבור בעלי הדירות היא חשובה: אין פתרון אחד שמתאים לכל בניין.

בניין מסוים עשוי להתאים להריסה ובנייה מחדש, בניין אחר עשוי להשתלב במתחם גדול של פינוי-בינוי, ובמקרה אחר ייתכן שהפתרון התכנוני יהיה שונה לחלוטין.

לכן לפני שמתחילים במשא ומתן עם יזם, כדאי לבדוק:

• מהי התוכנית החלה על המגרש?
• מהי מדיניות ההתחדשות העירונית של הרשות המקומית?
• מהן זכויות הבנייה האפשריות?
• האם קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט?
• האם הבניין מתאים לפרויקט עצמאי או למתחם גדול יותר?
• מה יכולים בעלי הדירות לקבל במסגרת העסקה?

מה יכולים בעלי הדירות לקבל במסגרת התחדשות עירונית?

התמורה אינה אחידה בכל פרויקט. היא נקבעת בהתאם לתכנון, למצב הקיים, למדיניות הרשות המקומית, לכדאיות הכלכלית ולתנאים שנקבעים בהסכם.

בפרויקטים מתאימים עשויים בעלי הדירות לקבל דירה חדשה או משודרגת הכוללת, בהתאם לתכנון ולהסכם:

• תוספת שטח לדירה
• ממ"ד
• מרפסת
• מעלית
• חניה, בכפוף לתכנון ולזכויות
• מחסן, בכפוף לתכנון ולהסכם
• בניין חדש או משודרג
• תשתיות חדשות
• שיפור משמעותי של סביבת המגורים

חשוב במיוחד לא להסתמך על מספר קבוע כמו "20%" או "25%" תוספת לכל דירה. אין שיעור תמורה אחיד שמובטח לכל בעל דירה בכל פרויקט.

הזכויות והתמורה צריכות להיבחן באופן פרטני.

האם הדיירים צריכים לשלם על הפרויקט?

במודל המקובל של התחדשות עירונית, היזם נושא בעלויות הפרויקט בהתאם להסכם ולמבנה העסקה, ובעלי הדירות אינם אמורים לממן מכיסם את עלויות הבנייה העיקריות.

עם זאת, חשוב לקרוא את ההסכם במלואו ולא להסתפק באמירה כללית שלפיה "הכול בחינם".

צריך לבדוק מי נושא בכל אחת מהעלויות, ובין היתר:

• שכר דירה בתקופת הפינוי
• הובלה
• אחסנה, אם נדרשת
• הוצאות משפטיות
• מיסים והיטלים, בהתאם למבנה העסקה ולדין
• הוצאות חריגות
• עלויות הקשורות לרישום ולמסמכים

ההסכם צריך להגדיר בצורה ברורה מי משלם ועל מה.

דיור חלופי בתקופת הבנייה

בפרויקט הכולל הריסה ופינוי של הבניין, בעלי הדירות נדרשים בדרך כלל לעבור לדיור חלופי עד להשלמת הבנייה.

זהו אחד הנושאים החשובים ביותר במשא ומתן.

לא מספיק לכתוב שהיזם "יממן שכירות". יש להגדיר בהסכם את מנגנון התשלום, את תקופת הזכאות ואת ההתייחסות למצבים שבהם הבנייה מתעכבת.

כדאי לבחון מראש:

• כיצד נקבע גובה שכר הדירה?
• מי משלם את דמי השכירות בפועל?
• מה קורה במקרה של עיכוב במסירת הדירה?
• האם יש מנגנון הצמדה?
• מי מממן את המעבר לדירה החלופית?
• מי מממן את החזרה לדירה החדשה?
• כיצד מטפלים בצרכים מיוחדים של בעלי דירות?

אלו אינם פרטים שוליים. עבור משפחה שעוזבת את ביתה למספר שנים, מדובר בהיבט מרכזי של העסקה.

ערבויות: אחד הסעיפים החשובים ביותר בהסכם

בעלי דירות אינם צריכים להסתפק בהבטחות בעל פה.

ההסכם צריך לכלול מנגנוני ביטחון מתאימים, ובפרויקטים של הריסה ובנייה יש חשיבות מיוחדת לבטוחות שנועדו להגן על בעלי הדירות במקרה של כשל בפרויקט.

בין הנושאים שחשוב לבחון עם עורך הדין:

• ערבות מתאימה להבטחת זכויות הדיירים
• ערבויות הקשורות לשכר הדירה, ככל שנדרש
• ערבויות בתקופת הבנייה
• מנגנון במקרה של עיכוב
• ביטוחים
• התחייבויות היזם והקבלן
• התנאים לקבלת הערבויות ולמימושן

הניסוח המדויק של הביטחונות צריך להיקבע על ידי עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות.

עורך הדין של הדיירים – לא של היזם

אחד העקרונות החשובים ביותר בפרויקט הוא שלבעלי הדירות יהיה ייצוג משפטי עצמאי.

גם אם היזם מממן את שכר טרחת עורך הדין בהתאם למקובל בפרויקט ולהסכם, עורך הדין צריך לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות.

תפקידו אינו רק להסביר היכן לחתום.

עליו לבחון את ההסכם, את התמורה, את הביטחונות, את מנגנון הפינוי, את לוחות הזמנים, את תנאי המסירה ואת ההגנות הניתנות לבעלי הדירות.

לכן לא כדאי לבחור עורך דין רק משום שהוא הומלץ על ידי היזם. נציגות הדיירים צריכה להיות מעורבת בבחירה ולוודא שהייצוג מתאים לפרויקט.

מה חשוב לבדוק לפני חתימה על הסכם?

לפני חתימה, כדאי לבחון לפחות את הנושאים הבאים:

1. התמורה לדירה

מה בדיוק מקבל כל בעל דירה?

לא רק מספר המטרים חשוב, אלא גם המיקום, הקומה, כיווני האוויר, המרפסת, החניה, המחסן, המפרט והצמדות אחרות.

2. לוחות הזמנים

מהם התנאים להתקדמות הפרויקט?

מה קורה אם היזם אינו עומד בלוחות הזמנים?

3. התנאים המתלים

אילו תנאים צריכים להתקיים לפני שהפרויקט יוצא לדרך?

4. ערבויות ובטוחות

אילו בטוחות יקבלו בעלי הדירות ומתי?

5. דיור חלופי

מי קובע את גובה השכירות ומה קורה אם הפרויקט מתעכב?

6. מפרט הדירה החדשה

חשוב שהמפרט יהיה מפורט ככל האפשר ולא יסתפק במילים כמו "סטנדרט גבוה".

7. מיסוי

יש לבחון את השלכות המס של העסקה בהתאם לנסיבות האישיות ולמבנה הפרויקט.

8. ליווי בנקאי

בפרויקטים שבהם נדרש ליווי פיננסי, יש לבדוק את מנגנון הליווי ואת התנאים הנדרשים להשלמת הפרויקט.

איך בוחרים יזם או קבלן להתחדשות עירונית?

בחירת היזם היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שבעלי הדירות יקבלו.

כדאי לבדוק לא רק את ההצעה הראשונית, אלא את היכולת של החברה לבצע את הפרויקט לאורך שנים.

ניסיון בפרויקטים דומים

בקשו לראות פרויקטים שהחברה כבר קידמה או השלימה.

עדיף לבדוק פרויקטים דומים במאפיינים שלהם לפרויקט שלכם ולא להסתפק ברשימת פרויקטים ארוכה.

איתנות פיננסית

פרויקט התחדשות עירונית יכול להימשך שנים רבות. לכן חשוב להבין האם לחברה יש את היכולת הפיננסית לקדם את הפרויקט ולהתמודד עם שינויים בדרך.

ניסיון מול רשויות

התחדשות עירונית אינה מסתיימת בחתימת הדיירים.

הפרויקט צריך לעבור תכנון, אישורים, היתרים ותהליכים מול הרשויות.

שקיפות

יזם רציני צריך להיות מוכן להסביר לדיירים מה אפשרי, מה עדיין לא ודאי ומה תלוי באישור הרשויות.

דווקא היכולת לומר "עדיין אי אפשר להבטיח זאת" יכולה להיות סימן למקצועיות.

מה תפקיד נציגות הדיירים?

נציגות הדיירים היא גורם חשוב לאורך התהליך.

היא אינה מחליפה את כלל בעלי הדירות ואינה אמורה לקבל החלטות מהותיות ללא סמכות מתאימה, אבל היא יכולה לרכז את התקשורת, לאסוף שאלות ולסייע בניהול המשא ומתן.

נציגות טובה צריכה:

• לפעול בשקיפות מול כלל הדיירים
• להעביר מידע בצורה מסודרת
• לעבוד עם עורך הדין מטעם הדיירים
• לקבל הצעות ולבחון אותן באופן ענייני
• לתעד החלטות
• להימנע מהבטחות שאינן מעוגנות בהסכם

מה קורה אם אחד הדיירים מתנגד?

התחדשות עירונית מחייבת התמודדות גם עם בעלי דירות שאינם מעוניינים בפרויקט.

לא כל סירוב הוא "סרבנות בלתי סבירה", ולא ניתן להסיק שכל דייר שאינו חותם יוכל להיות מחויב מיד.

הדין בישראל כולל מנגנונים להתמודדות עם סירוב בלתי סביר במקרים המתאימים, אך לצד זאת קיימות זכויות והגנות לבעלי הדירות.

לכן במקרה של מחלוקת חשוב לקבל ייעוץ משפטי פרטני ולא להסתמך על אמירות כלליות של אחד הצדדים.

תמ"א 38 לעומת פינוי-בינוי

בעלי דירות נתקלים לעיתים במונחים תמ"א 38, הריסה ובנייה ופינוי-בינוי כאילו מדובר באותו דבר. בפועל מדובר במסלולים ובמסגרות תכנוניות שונות.

נושא	תמ"א 38/1	הריסה ובנייה / מסלולים חדשים	פינוי-בינוי
הבניין הקיים	נשמר ומחוזק	נהרס	בדרך כלל נהרס
הבניין החדש	שדרוג המבנה הקיים	בניין חדש	בניינים חדשים במתחם
פינוי הדיירים	לא בהכרח	כן	כן
היקף הפרויקט	בדרך כלל בניין בודד	בניין או מתחם	בדרך כלל מתחם רחב יותר
התמורה	בהתאם לתכנון ולהסכם	בהתאם לתכנון ולהסכם	בהתאם לתכנון ולהסכם
מסגרת תכנונית	תלויה במדיניות ובתוכניות החלות	תלויה בתכנון המקומי	תלויה בתוכנית ובהכרזות/מסלולים הרלוונטיים

הבחירה במסלול אינה החלטה שיווקית. היא צריכה להתבסס על בדיקה תכנונית, משפטית וכלכלית של הבניין והסביבה.

מאיר דוידי וניצנים: גישה להתחדשות עירונית

מאיר דוידי, בעל ומנכ"ל ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, פועל בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ומציג גישה המדגישה את החשיבות של קשר ישיר עם בעלי הדירות.

לדבריו, פרויקט מוצלח אינו מסתכם בתכנון בניין חדש.

"בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית נועדה לשנות את איכות החיים של האנשים שגרים במקום. לכן צריך להסתכל על הפרויקט גם דרך העיניים של הדיירים."

במסגרת פעילות החברה, ניצנים עוסקת בקידום פרויקטים בתחום המגורים וההתחדשות העירונית, בין היתר באזור המרכז.

חשוב לבעלי הדירות לבחון כל פרויקט באופן עצמאי, לרבות את ההסכם, ההצעה הכלכלית, התכנון, הביטחונות והיכולת של היזם לבצע את הפרויקט.

לפרטים נוספים על מאיר דוידי ופעילותו ניתן לעיין באתר החברה:
https://gri.co.il/

שאלות ותשובות

האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית בשנת 2026?

תמ"א 38 במתכונת הארצית המקורית אינה פועלת כיום כפי שפעלה בעבר. בחלק מהרשויות קיימות תוכניות מקומיות והסדרי מעבר המאפשרים קידום פרויקטים בהתאם לתנאים שנקבעו. לכן יש לבדוק בכל בניין את המצב התכנוני העדכני מול הרשות המקומית ואנשי המקצוע.

האם בעלי הדירות צריכים לשלם עבור ההתחדשות העירונית?

במודל המקובל, היזם נושא בעלויות המרכזיות של הפרויקט בהתאם להסכם, ובעלי הדירות מקבלים תמורה עבור זכויותיהם בנכס. עם זאת, אין להסתפק באמירה "לא תשלמו דבר". יש לבדוק את ההסכם ולוודא מי נושא בכל הוצאה אפשרית.

האם מקבלים דירה גדולה יותר?

בפרויקטים רבים התמורה כוללת דירה חדשה או משודרגת, ולעיתים גם תוספת שטח. עם זאת, אין גודל אחיד או תוספת קבועה המגיעים לכל דייר. התמורה נקבעת בהתאם לתכנון, למדיניות המקומית ולהסכם הפרויקט.

מי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה?

בפרויקטים שבהם הדיירים נדרשים להתפנות, ההסכם צריך להסדיר את הדיור החלופי ואת מימון שכר הדירה. חשוב לבדוק את מנגנון התשלום, התקופה ומה קורה במקרה של עיכוב.

האם כדאי לחתום על הסכם שהיזם מציע?

לא כדאי לחתום על הסכם פינוי בינוי או הסכם התחדשות עירונית לפני שעורך דין מטעם בעלי הדירות בחן אותו והסביר את משמעותו. מדובר בהתחייבות משמעותית לשנים רבות.

איך יודעים אם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

הבדיקה צריכה לכלול את גיל הבניין, מצבו, זכויות הבנייה, התוכניות החלות באזור, מדיניות הרשות המקומית, גודל המגרש, מספר הדירות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

מה כדאי לעשות עכשיו אם הבניין שלכם מועמד להתחדשות?

אם יזם כבר פנה אליכם, או אם הדיירים בבניין שוקלים לקדם פרויקט באופן עצמאי, אין צורך למהר לחתום.

השלב הראשון צריך להיות איסוף מידע.

כדאי:

1. לבחור נציגות דיירים מסודרת.
2. לקבל ייעוץ מעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.
3. לבדוק את המצב התכנוני של המגרש.
4. לבחון כמה יזמים ולא רק הצעה אחת.
5. להשוות את התמורה המוצעת.
6. לבדוק את הביטחונות.
7. להבין את מנגנון הדיור החלופי.
8. לבחון את לוחות הזמנים והתנאים המתלים.
9. לוודא שכל ההבטחות החשובות נכנסות להסכם.
10. לקבל החלטה רק לאחר שהדיירים מבינים את משמעות העסקה.

סיכום

התחדשות עירונית יכולה להיות הזדמנות משמעותית לבעלי דירות בבניינים ותיקים – אבל היא אינה עסקה שצריך להיכנס אליה בעיניים עצומות.

הדירה החדשה, תוספת השטח, הממ"ד, המרפסת, השדרוג המבני והעלייה האפשרית בערך הנכס הם רק חלק מהתמונה. לצד היתרונות קיימים גם סיכונים, לוחות זמנים ארוכים, אי-ודאות תכנונית והתחייבויות משפטיות משמעותיות.

לכן השאלה החשובה אינה רק "כמה נקבל?", אלא גם "מי מבצע את הפרויקט, אילו ביטחונות נקבל, מה כתוב בהסכם ומה יקרה אם הדברים לא יתנהלו לפי התכנון?"

מאיר דוידי וניצנים אחזקות ופיננסים פועלים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, ובעלי דירות המעוניינים לבחון אפשרות לקידום פרויקט יכולים לפנות לחברה לקבלת מידע ראשוני.

לפרטים נוספים על מאיר דוידי, פעילותו והחברה ניתן לעיין באתר:
https://gri.co.il/

הערה חשובה: המידע במאמר נועד להעשרה כללית ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני, שמאי או מיסוי. התנאים והזכויות משתנים מפרויקט לפרויקט, ולכן לפני חתימה על מסמך או הסכם מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי.